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Defensa propietarios afectados por el convenio urbanistico del casino de Murcia ]

 

Defensa propietarios afectados convenios urbanisticos

 

Si es usted propietario de un terreno inmerso en un convenio urbanístico y están saltándose sus derechos, nosotros podemos ayudarle, estamos centrados en la defensa del pequeño propietario de terrenos frente al Ayuntamiento y el agente urbanizador que están conculcando sus derechos, dejando en la indefensión y en la impotencia a los ciudadanos cuyos intereses deberían proteger.

En muchas ocasiones los propios abogados urbanistas que operan en la zona no se atreven a enfrentarse a la administración local que podría estigmatizarlos o incluso a sus propios compañeros asesores de las promotoras privadas y los agentes urbanizadores.

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Defensa propietarios afectados por el convenio urbanistico del casino de Murcia ]

 

Si tratamos de averiguar el por qué de la aplicación abusiva que de la legislación urbanística se hace, para los propietarios de los terrenos afectados por los proyectos de urbanización, tendremos que diferenciar entre las causas, las manifestaciones abusivas, las carencias legales y los responsables.

A) LA CAUSA. La actividad urbanística en cuanto tiene por objeto transformar el suelo urbanizable o no urbanizable en suelo urbano genera unas plusvalías en el suelo que el algunos casos multiplica por más de 50 el valor inicial. Por otro lado, es un lugar donde se refugia y se utiliza para blanquear una parte importante del dinero negro que circula. Todo ello, da lugar a la existencia de una considerable bolsa de dinero negro en manos de algunos promotores, cuya disposición sin control alguno, permite corromper a muchos ciudadanos incluidos a los que ocupan públicos.

 

B) LAS MANIFESTACIONES ABUSIVAS. Entre los abusos que sufren los propietarios de terrenos afectados por los Programas de Actuación Integral (PAI) podemos citar los siguientes:

1. Falta de transparencia y consulta de los afectados. Las normas urbanísticas establecen el deber de consultar a los afectados en la fase de redacción técnica de los planes y los instrumentos de gestión. Los urbanizadores se limitan a remitir aviso de someter a exposición pública del programa al domicilio fiscal a los afectados cuando ya lo tienen todo decidido. El resultado es que los afectados adquieren conocimiento cuando el proyecto además de redactado suele estar decidido.

2. Aprobación del presupuesto inicial sin desglose de costes. La aprobación y adjudicación del PAI se hace con un presupuesto global en el cual no aparecen desglosados los costes de la urbanización. Ya que el desglose se presenta junto el proyecto de urbanización que es cronológicamente unos meses después de haberse aprobado el PAI. Es como si les obligaran a comprar un coche sin conocer los detalles de la marca modelo etc.

3. Se valoran los terrenos por debajo del su valor real. A los terrenos se les suele otorgar el valor inicial como suelo rústico incrementado (entre 20 y 60 € el m2 de parcela) cuando el valor de los mismos debería estar determinado por el valor de mercado de la edificabilidad correspondiente a la parcela resultante. Por lo que en función de la edificabilidad variara. Pero en ningún caso el m2 de techo construible en la costa es inferior a 300 € m2 construido. Cantidad que habrá que multiplicar por la edificabilidad global, (dependiendo ésta del coeficiente de edificabilidad permitido) a la cantidad resultante tendremos que restar la cuota de urbanización y obtendremos el valor de los terrenos.

4. Se presenta presupuestos excesivos. Ello se consigue porque se presenta sin desglosar, nadie les corrige las mediciones y, si son cuestionados utilizan como referencia el registro de las urbanizaciones publicas realizadas en los últimos años. Dichas referencias no son representativas porque, si bien es cierto que en la actividad de la construcción se presupuesta con un 20% del valor real de la obra en la actividad urbanística, el presupuesto se realiza con un incremento de 200% al 300%.

5. Alta cuota de urbanización. El presupuesto global se repercute sobre las propiedades. Para el propietario da igual que se divida por parcela neta como por techo edificable, al final paga lo mismo. Pero dado lo excesivo de los presupuestos la cuota de urbanización, en alguna ocasiones, se llega a equilibrar con el valor dado a los terrenos (oscila entre los 20 o 80 €)

6. Excesivo coeficiente de cesión de cambio terreno por parcela edificable. Por norma general, siempre que el valor de mercado de las parcelas resultantes sea alto, el urbanizador establece el pago de las cuotas de urbanización con terrenos, siendo la cesión de cambio entre el 50% y 60% la parcela edificable para el urbanizador. Pongamos un ejemplo, una parcela de 2000 m2, un 40% de los terrenos se cederán para dotaciones publicas, de los 1200 restantes entre 600 o 800 serán para el urbanizador quedándose el dueño con 400 m2, de los que tendrá que ceder el 10% de la edificabilidad al ayuntamiento. Si se partiera del valor real de los terrenos y de un presupuesto sin hinchar la cuota de cesión de cambio podría ser el doble de favorable para el propietario.

7. Establecimiento de parcela mínima. Cuando los terrenos tienen una alta edificabilidad y gran demanda en el mercado, el urbanizador suele establecer una parcela mínima superior a la media que resultará después de la parcelación, de manera que quien no tenga al final la parcela mínima establecida se le excluye pagándole el valor reconocido a los terrenos deduciendo la cuota de urbanización. El resultado suele ser que con poco dinero el urbanizador se va apropiando de la mayoría de los terrenos.

8. Apropiación por el Agente Urbanizador de terrenos colectivos. Según la doctrina de los tribunales los terrenos pertenecientes a los espacios públicos como viales, acequias, etc., pertenecen a los propietarios del ámbito territorial al que sirven. Se dice que cabe pensar que en su día dichos terrenos debieron ser aportados por quienes se beneficiaban de las infraestructuras que se creaban. Así las cosas, procede que en la reparcelación de distribuyan proporcionalmente a la cuota de propiedad de las fincas afectados. Sin embargo en la práctica más de un Agente Urbanizador se los apropia.

9. La adjudicación de parcelas. El urbanizador suele realizar una asignación de las futuras parcelas, en la que los solares mejor comunicados, más cercanos a la playa, los chaflanes y las mejores vistas se corresponden a propiedades suyas.

10. La ejecución del proyecto de urbanización. El aquellos casos que se verifican las medidas tomadas para determinar el presupuesto han encontrado desviaciones en favor del promotor, en porcentajes escandalosos. Hay que pensar que un desvío de un 10% en un presupuesto de 100 o 150.000 millones de €, como los hay, la diferencia es sustanciosa. Por otra parte, sólo en que se rebaje un 20% de las cantidades y calidades establecidas en el proyecto de urbanización y con las cifras que estos alcanzan, el beneficio que se obtiene al final es muy superior a lo que se confiesa. Ello no resulta difícil, si tenemos en cuenta que el técnico encargado de que las obras que se ejecutan lo elige el urbanizador y no los propietarios, como debería ser, dado que son quienes financia la urbanización y deberán soportar los defectos de su construcción. No cabe pensar que un técnico denuncie las artimañas de quien le contrata y tiene la facultad de decirle que ha terminado su trabajo.

11. Establecer cargas improcedentes. Para dar mayor status y revalorizar los terrenos que se suelen urbanizar con la intención de quedárselos, a los urbanizadores, se les está ocurriendo incluir la construcción de un campo de golf como parte de la urbanización. Dicha idea se convierte en descarada y atrevida en aquellos casos en que los terrenos ocupados por el campo de golf se presentan como una carga urbanística que deben aportar los propietarios de terrenos afectados y sin embargo finalizada la urbanización se quedan como propiedad exclusiva del urbanizador. No existe ningún amparo legal que justifique la cesión gratis de terrenos los propietarios afectados para un campo de golf por. De llevarse a cabo algunos de los casos previstos podríamos pensar que estamos ante una versión moderna del bandolerismo español, en la que el respaldo administrativo hace innecesario el uso del trabuco para apropiarse de lo ajeno.

12. La aprobación de Convenios Urbanísticos sin la participan de los afectados. Sin consulta alguna con los afectados se suele firman un Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento y el Urbanizador, en el que se pactan las cargas de la urbanización que deben soportar los afectados y, además, se pactan mejoras (equipamiento o zona verde) a favor del Ayuntamiento. Mejoras que en algún caso alcanzan los 6 millones de € y que deben sufragar los propietarios de los terrenos, a pesar que no exista obligación legal. Cabe imaginar las contrapartidas que debe sacar el urbanizador para aceptar que él actuara de recaudador del Ayuntamiento frente a los propietarios para entregarle la citada cantidad.

13. Someter a reparcelación edificaciones y suelo urbano consolidado. Ocurre que la Ley del Suelo de 1992 declaraba patrimonializadas por su titular las edificaciones existentes en suelo urbano o urbanizable, a la entrada en vigor de dicha ley, construidas con licencia o sin licencia pero ya no fuera posible ordenar su demolición por haber prescrito la infracción. Por otro lado, la vigente legislación urbanística declara como deberes de los propietarios de suelo urbano consolidados por la urbanización o edificación el tener completar la urbanización. Por suelo urbano consolidados por la urbanización o edificación debe de entenderse aquel suelo urbano que teniendo algún servicio urbano carece de otros, y que en consecuencia necesita completarlos a su costa, para alcanzar la condición de solar, pero sin necesidad de ceder la cantidad de terrenos necesarios para cumplir los estándares urbanísticos establecidos en la LRAU mínimo 35% por m2 de techo potencialmente edificable. Porque estos requisitos sólo son exigibles a los terrenos clasificados como no urbanizables que traten de adquirir la condición de urbanos después de entrada en vigor la LRAU. Sin embargo en la práctica se incluyen en la misma unidad de ejecución edificaciones patrimonializadas, suelo urbano consolidados por la urbanización o edificación, junto terrenos urbanizables no edificados, y luego se les exige a todos el mismo porcentaje de cesión de terrenos para viales, equipamientos y zonas verdes. Ello está siendo declarado contrario a derecho por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana por entender que las edificaciones patrimonializadas, el suelo urbano consolidados por la urbanización o edificación deben completar la urbanización a su costa pero no ceder terrenos.

C) LAS CARENCIAS LEGALES

Los abusos urbanísticos seguirán siendo desmesurados mientras existan leyes como la LRAU que permitan a cualquier persona física o jurídica presentar un programa de urbanización sobre cualquier sector del término municipal sin necesidad de ser propietario, ni siquiera de un metro, de los terrenos afectados. Ello es así, porque la especulación del suelo permite multiplicar por cantidades insospechadas el capital invertido. Porque la figura del Agente Urbanizador permite especular con las propiedades y dinero de los demás. Con menos de 6 millones de € se pueden desarrollar proyectos de urbanización de coste superior a los 60 millones de € y que son capaces de generar plus valías superiores a los 120 millones de €. (20.000 millones de los de antes). Con esas cantidades en juego es difícil acabar con el tráfico de influencias y frenar la loca carrera iniciada por los promotores para acabar con el resto de litoral que nos queda. No cabe pensar que los hombres de negocios dejen de utilizar el margen de actuación que les permite la LRAU para alcanzar cuotas de beneficios jamás soñados. Aunque todo ello, sea a costa de nuestro patrimonio cultural y natural y con desprecio absoluto de los derechos de los propietarios afectados.

En la actualidad los abusos urbanísticos que se dan son mucho más desmesurados de lo que permite la LRAU. Y de ello no solo tienen la culpa los Agentes Urbanizadores. Mayor responsabilidad es de la Consellería de Obras Públicas y Ayuntamientos que siempre se muestran predispuestos a estimar todo lo que presenten los promotores. Entre los ejemplos de la actuación de la Consellería que implica una renuncia explicita a velar por la legalidad podemos citar:

1º) Las leyes urbanísticas establecen unos mandatos generales que para facilitar su comprensión y aplicación necesitan de reglamento. El reglamento tiene por finalidad desarrollar los mandatos establecidos en las leyes facilitando su interpretación. El reglamento debe facilitar las soluciones de las situaciones conflictivas que aparecen en la aplicación de la ley. En el caso que nos ocupa podemos citar como ejemplos, el caso de los propietarios que no alcancen la parcela mínima, limitación de los presupuestos, asignación de parcelas, etc.…, Sin embargo llama la atención que todas las leyes urbanísticas estatales tienen su correspondiente reglamento, y en la Legislación Valenciana contamos con el Reglamento de Planeamiento y Reglamento de Zonas pero el Reglamento de Reparcelación forzosa que podría evitar la mayoría de abusos que se dan en las reparcelaciones forzosas no lo tenemos. Yo soy de los que piensan que no es creíble que después de 8 años de vigencia de la LRAU no tenga la Consellería redactado el correspondiente reglamento. Pensamos que el reglamento duerme en un cajón para facilitar los abusos que generan beneficiosas capaces de silenciar muchas voluntades.

2º) En urbanismo la restauración y respeto a la legalidad está declarado de interés publico. Por esa razón la LRAU ordena a la Generalidad Valenciana que niegue la aprobación definitiva de los planes que incurran en infracción de una disposición legal estatal o autonómica.” Sin embargo rara es la vez que se cumple el citado mandato, pero, además, acaban dando apariencia de legalidad a planes notoriamente ilegales. La razón es que la LRAU dispone la creación del Consejo Superior Urbanístico, como órgano al cual le corresponde emitir dictámenes de legalidad, y asesorar, a las administraciones públicas con competencia urbanística de la Comunidad Valenciana. Este órgano que debería estar formado por expertos en urbanismo (no dependientes de la Generalitat) de reconocida competencia debe asesorar con rectitud sobre la legalidad de los de los planes, programas y reparcelaciones que debe aprobar la COPUT. La misma Ley establece que hasta que se constituya el Consejo Superior Urbanístico sus funciones corresponderán al Conseller de Urbanismo, previo informe de la Comisión Territorial de Urbanismo con dependencia jerárquica del SR. Conseller. Tras ocho años de demora, el citado Consejo sigue sin constituirse, así las cosas, los subordinados del Sr. Conseller son quienes emiten el dictamen de legalidad urbanística sobre lo que aprueba su jefe.

3º) Según la ley los Ayuntamientos deben ejercer las competencias urbanísticas con respeto a la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas. Por lo que deberían rechazar la admisión a trámite de todo Plan, programa o reparcelación que implique infracción de las normas protectores de la flora y fauna, las referidas a suelo no apto para urbanizar por ser inundables o otras razones, y sobre todo, las infracciones al derecho de propiedad de sus vecinos.

El sometimiento a un mismo Programa de Actuación Integrada (PAI) y su posterior Reparcelación Forzosa con las mismas cargas urbanísticas (cuota de urbanización más cesión de terrenos) suelo urbanizable, suelo urbano consolidado por la urbanización o edificación y edificaciones patrimonializadas de acuerdo la Ley del Suelo del 92, es contrario a derecho porque implica:

1. INFRACCIÓN DEL PRINCIPIO DE REPARTO DE BENEFICIOS Y CARGAS. Uno de los principios rectores del ordenamiento urbanístico es el de la equitativa distribución de los beneficios y cargas derivadas del planteamiento entre los propietarios afectados.

2. PRINCIPIO DE IGUALDAD. El principio de igualdad, garantizado en el art. CE, descubre el derecho de los ciudadanos a no ser discriminado en la Ley, que no podrá integrar diferencias de trato en los derechos y expectativas urbanísticas, en el contenido de la Ley, sin una justificación razonable

3. PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD. Este principio exige proporcionalidad entre la propiedad aportada y que se adjudica tras la reparcelación.

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