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DICCIONARIO HIPOTECARIO Términos relacionados con las hipotecas

AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (API) Profesional titulado que actúa como intermediario en una transacción inmobiliaria y que normalmente cobra como contraprestación, un porcentaje sobre el precio de la misma (comisión.
AMORTIZACIÓN Pago que se realiza para la devolución de un préstamo.
AMORTIZACIÓN ANTICIPADA Capital de un préstamo que se devuelve antes de las fechas pactadas inicialmente. Puede ser total o parcial, se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad amortizada anticipadamente para compensar el quebranto financiero que supone l alteración del calendario de amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo variable éste porcentaje puede ser como máximo del 1%.
ARBITRIO MUNICIPAL DE PLUSVALÍA Antigua denominación del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos.
ARRAS Cantidad de dinero que supone una parte del precio total de la vivienda y que se confía al vendedor como garantía de que el comprador cerrará la operación en un plazo determinado.
Si después de este plazo el comprador desiste, pierde la suma entregada. En cambio, si el vendedor no respeta el plazo pactado y vende la vivienda a otra persona, tendrá que devolver el doble de esta cantidad a la persona que remitió las arras. Si la operación se cierra, las arras son consideradas como un pago a cuenta.
ASIENTO Cuando se refiere a viviendas, se refiere a cada una de las inscripciones que el registrador realiza en el registro referente a la vida de una casa.
AVAL Garantía de una tercera persona, normalmente un familiar del comprador —prestatario- que garantiza el pago del préstamo en caso de no hacerlo éste. Se trata pues, de una garantía de carácter personal más bien ligada a la relación personal del avalista con el titular del préstamo.
AVALISTA Persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
CANCELACIÓN Llegado el plazo pactado y pagadas todas las cuotas, se debe cancelar la hipoteca lo que significa su extinción. Esto conlleva unos gastos de escritura y una inscripción en el registro.
CANCELACIÓN Extinción de la hipoteca por liquidación de la deuda pendiente.
CANCELACIÓN ANTICIPADA Se entiende por tal la anticipación de las cantidades pactadas en concepto de amortización de un préstamo. Puede ser total o parcial. Se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad anticipada, para compensar el quebranto financiero que supone la alteración del calendario de amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo de interés variable el porcentaje máximo legal es el 1%. Ejemplos: las hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc.
CANCELACIÓN REGISTRAL Eliminación en el Registro de la Propiedad de la Inscripción de la carga que figura sobre una finca. Puede ocurrir que un préstamo hipotecario esté totalmente pagado, pero que son embargo, la hipoteca figure aún en el Registro. Para que desaparezca esa hipoteca tiene que firmarse una escritura de cancelación que debe liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos y con posterioridad ser inscrita en el Registro, anulando la carga a la que hace referencia.
CAPITAL Importe nominal del préstamo hipotecario. Total de la deuda pendiente, sin incluir los intereses.
CARENCIA Periodo del préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no capital. Generalmente el periodo de carencia suele tener una duración de 2 años y es opcional por parte del cliente.
CARENCIA DE CAPITAL Periodo en el que sólo se pagan intereses y no se amortiza principal.
CARENCIA TOTAL Periodo en el que no se paga ni intereses ni principal
CARGAS Limitaciones de la propiedad de un inmueble o que los vinculan al pago de una obligación. Tienen que estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Ejemplos: hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias.
CERTIFICADO REGISTRAL Documento legitimado y expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca.
COMISIÓN DE APERTURA Pago de los servicios de estudio, administración y gestión en la concesión de un préstamo.
COMISIÓN DE CANCELACIÓN ANTICIPADA El origen de este porcentaje es el riesgo financiero que implica la cancelación anticipada de una operación. La comisión que se aplica es en teoría la que compensará a la entidad creditora de las pérdidas financieras que tiene por este hecho.
COMISIÓN DE RECLAMACIÓN DE IMPAGADOS Es una cantidad fija que se devenga en el caso del impago de algún recibo.
CUOTA Importe que el titular o titulares de un préstamo comprometen a pagar. Esta cantidad se destina al pago de parte del capital solicitado y sus intereses. En los préstamos hipotecarios del mercado son doce las cuotas a pagar a lo largo de una año, excepto en el Supercrédito Joven U.C.I. y ella Superhipoteca ORO, que permiten pagar 14 cuotas al año.
CUOTA COMODÍN Característica exclusiva de los Supercréditos U.C.I. que le permite no pagar una cuota al año durante los 3 primeros cuando le venga mal, por vacaciones, gastos extraordinarios, etc.
DIFERENCIAL Porcentaje que se añade al índice de referencia en cada modificación del tipo de interés en los préstamos de interés variable.
DISPOSICIONES Cantidades parciales del importe del préstamo que se ha solicitado que se van utilizando a medida que avanza el plazo del mismo.
DIVISIÓN HORIZONTAL Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas regístrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
DOCUMENTO PRIVADO Respecto a un acto jurídico, mercantil, administrativo, etc. Es aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga. Por Ej. : si es una compraventa, recoge la voluntad de las partes en transmitir la propiedad de una finca.
DOCUMENTO PÚBLICO Lo mismo que el anterior, pero autorizado por un Notario, lo que le faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Se conoce, comúnmente como escritura, y algunas de las más frecuentes son: hipotecas, compraventa, obra nueva, división horizontal, etc.
ESCRITURA Documento público firmado y autorizado por un Notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro.
EURIBOR Índice de referencia oficial. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de una año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio.
EURIBORr: Media de los tipos de interés de las operaciones realizadas entre los principales bancos que actúan en la Unión Monetaria Europea (UME. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios aplicados, entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio, para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria. MIBOR a un año: Media de los tipos de interés de las operaciones a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado interbancario de Madrid.
FINANCIACIÓN Cantidad de dinero prestado y que suele oscilar entre el 70/80% del valor total de la casa que se compra.
FINCA Término que designa en el registro de la propiedad a una vivienda. Cada vivienda se dice que es una "finca registral"
HIPOTECA Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de unas obligaciones contraídas con un tercero (préstamos, letras). Junto al pago del principal, garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de incumplimiento en el pago.
IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Es aquel que grava los actos formalizados en documentos públicos. En el caso de las hipotecas, su base para el cálculo es la del total de responsabilidad hipotecaria y no exclusivamente por el principal del préstamo, salvo las excepciones contempladas en la ley sobre subrogación y modificación de hipotecas.
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES Tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y en función al valor catastral asignado a la finca.
IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS. Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos. Por ley es el vendedor el sujeto pasivo del impuesto, salvo pacto en contrario, que entonces deberá quedar reflejado en la escritura pública de compraventa.

La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro del municipio.
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Es aquel que grava, entre otras cosas, la compraventa de inmuebles. El tipo actual es del 6% en la mayoría del territorio español, aunque hay excepciones.

LIBRE DE CARGAS: Se dice de la finca sobre la que no pesa ninguna limitación a su dominio. Es decir, sobre la que no existen hipotecas, censos, cláusulas resolutorias, usufructos, etc. U otras limitaciones

OBRA NUEVA. Documento público donde se declara la existencia de una edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de la finca de procedencia.

Aunque no exclusivamente, las hipotecas más habituales recaen sobre bienes inmuebles. Se formalizan en documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
ÍNDICE ACTIVO CECA Tipo fijado mensualmente por la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
ÍNDICE DE REFERENCIA / REFERENCIAS Se utilizan en los préstamos a interés variable. Determina el tipo de interés (más el margen) en cada una de las revisiones a partir del periodo inicial o fijo del préstamo. Sueprhipoteca Activa, permite al cliente elegir el índice de referencia de su préstamo, MIBOR 3 meses, 6 meses o 1 año. Para que la cuota se beneficie antes de las bajadas de los tipos de interés.
INTERÉS DE DEMORA Porcentaje adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo y proporcionalmente a los días de retraso en el pago.
INTERÉS FIJO El tipo de interés nominal permanece invariable a lo largo de la vida del préstamo con independencia de las variaciones del mercado hipotecario. Permite asegurar que aunque varíen los tipos de interés, no cambiarán las condiciones de su préstamo, y pagará siempre lo mismo.
INTERÉS VARIABLE Se fija en relación con un índice de referencia, que evoluciona al alza o a la baja según las oscilaciones del mercado, al que se suma un margen o diferencial, estableciéndose una revisión periódica de actualización del índice. En esta modalidad, el tipo de interés se revisa semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajusta a las tendencias del mercado. En este caso, el plazo de su préstamo se mantendrá siempre fijo, variando periódicamente las cuotas mensuales
IRPH DE BANCOS Media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios para vivienda libre que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos privados.
IRPH DE CAJAS Igual que el anterior pero referido a las Cajas de Ahorros.
LIMITACIÓN Característica de las Supehipotecas U.C.I. que protege la cuota contra las subidas de los tipos de interés variable.
NOTARÍA El Notario da fe pública de la escritura, es decir, certifica la operación y podrá ser elegido libremente por el solicitante de entre los que operen en la plaza de la finca hipotecada o del domicilio fiscal del solicitante. Se consideran gastos de notaría: 1) los que se producen por el otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario. Estos aranceles tienen como base imponible lo que se llama "responsabilidad hipotecaria", aplicándose un porcentaje de tarifa establecido legalmente sobre esta base. 2) importe de los flojos utilizados y de las copias expedidas, el cual está asimismo establecido de forma legal.
NOVACIÓN Negociar con la entidad financiera un cambio en el tipo de interés y/o el plazo. Los gastos asociados están limitados. Consiste simplemente en un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Junto con la mejora de las condiciones de interés se puede pactar también la alteración del plazo pactado.

Esta solución es, sin duda, la más ventajosa ya que los gastos son mínimos
OFERTA VINCULANTE Existen dos conceptos distintos:

En el caso de subrogación de un préstamo hipotecario entre entidades financieras la oferta vinculante es el documento que la entidad que quiere subrogarse en el préstamo, envía a la entidad acreedora primera, con las nuevas condiciones de tipo de interés que va a aplicar al cliente en caso de que éste finalmente se cambie de entidad.
En las nuevas hipotecas la "Oferta Vinculante" es un documento que las entidades de crédito tienen obligación de entregar al cliente, y que debe contener todas las condiciones financieras del préstamo, la validez de esta oferta no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega. La O.M. del 5/5/94 sobre transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/94 del Banco de España que la desarrolla, establece con carácter general que las entidades de crédito una vez estudiado y aprobado un préstamo hipotecario, garantizado por una vivienda por importe igual o inferior a 25.000.000,-ptas /150.253,03 euros, y cuyo titular sea una persona física, tienen la obligación de entregar una "Oferta Vinculante"

PERIODO DE AMORTIZACIÓN Plazo de tiempo en el que se devuelve el principal del préstamo y los intereses.
PERIODO DE REVISIÓN DE INTERÉS Es la periodicidad con que se realiza la modificación del tipo de interés, en los préstamos a tipo de interés variable.
PERIODICIDAD Es la frecuencia con la que pagará las cuotas del préstamo; por lo que le recomendamos que coincida con la periodicidad de sus ingresos.
PLAZO DE AMORTIZACIÓN Es el periodo establecido en el préstamo para su total devolución. Debe tener en cuenta que el plazo más adecuado para usted debe ser aquel que le permite pagar las cuotas cómodamente. Por tanto, la elección del plazo de amortización deberá hacerla siempre en función de su capacidad de reembolso.
PLUSVALÍA MUNICIPAL Antigua denominación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.
PRESTATARIO Persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.
PRÉSTAMO CON TECHO Préstamo hipotecario a tipo variable, en el que se han pactado unos límites máximos y/o mínimos para el tipo de interés que se puede aplicar en la revisión
PRÉSTAMO HIPOTECARIO Cantidad de dinero concedida, generalmente por una entidad financiera, a una persona física o jurídica, con la garantía adicional de un bien inmueble. La finalidad del préstamo puede ser muy variada, pero los más habituales se destinan a financiar la compra de un inmueble.

Aunque todo préstamo se garantiza con la garantía personal de los peticionarios, en los préstamos para vivienda se incorpora la garantía hipotecaria, para poder devolver el dinero en plazos más largos.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro.
RENTABILIDAD INTERNA DE LA DEUDA PÚBLICA Media semestral del rendimiento en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento entre dos y seis años.
RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA Es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses normales y los intereses de demora, costas judiciales, gastos etc.) Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de la formalización de una hipoteca.
SEGURO DE AMORTIZACIÓN No es obligatoria su contratación pero es conveniente contratarlo siempre que se formalice un préstamo hipotecario. Este producto está especialmente diseñado para los titulares de préstamos hipotecarios y, garantiza la amortización del préstamo en caso de muerte o invalidez del titular o titulares.
SEGURO DE AMORTIZACIÓN DE PRÉSTAMOS Póliza que garantiza en caso de fallecimiento o invalidez del prestatario el importe del préstamo, de tal forma que el capital asegurado sirve para cancelar el préstamo, eximiendo de responsabilidad al resto de prestatarios o a los herederos del mismo y liberando la garantía de la finca en los casos de préstamo hipotecario.
SEGUROS DE INCENDIOS PARA VIVIENDAS Según la legislación actual, es obligatoria la contratación de un Seguro contra Incendios sobre la vivienda objeto del préstamo. Por ello, en el momento de obtener su crédito hipotecario, se le facilita su Seguro de Incendios a la medida. Así se encontrará cubierto en los supuestos de: incendio, rayo, explosión, desescombro, medidas adoptadas por la autoridad, riesgos extraordinarios y catastróficos consorciables, etc.
SUBROGACIÓN Cambiar la hipoteca de una entidad a otra, poniendo en su lugar una nueva entidad en vez de la antigua —subrogar-. Solo se puede modificar el tipo de interés.

Los gastos son mínimos. Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo cabe la posibilidad de "pasarse" a otra entidad.

El proceso es más complejo y bastante más costoso, por lo que habrá siempre que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si realmente conviene o no la operación. Para ello, no hay que dudar en exigir a los distintos bancos tantas simulaciones como se nos ocurran, de forma que sea posible una comparación que permita la toma de decisiones.

El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que dé mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante.

Sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones, variar el plazo de la hipoteca.



Los gastos que presentan las subrogaciones:

Comisión de cancelación
Comisión de apertura
Los gastos debidos a la gestoria ascienden a 40.000-60.000,-ptas
Gastos notariales y regístrales

T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) Procedimiento matemático mediante el cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo a su equivalente anual, cualquiera que sea su forma de liquidación. Es decir, para dos préstamos con tipo de interés y comisiones diferentes, ya que el T.A.E. ha hecho homogéneas ambas condiciones, transformándolas a un común equivalente anual.
TASACIÓN Valor de un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.
TIPO DE INTERÉS Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.
TIPO SUSTUTIVO DE REFERENCIA. Índices previstos en la escritura de un préstamo hipotecario a tipo variable o mixto, aplicables sólo en el caso de que el índice de referencia pactado en primer término dejara de ser publicado oficialmente por cualquier circunstancia.
TÍTULO DE PROPIEDAD Escritura que acredita la propiedad de una finca y en la que se describe la fecha y forma en que se adquirió, así como las características principales de la misma.
V.P.O. (Vivienda de Protección Oficial) Vivienda cuya tipología, dimensiones y precios están reglamentadas por la Administración, como condición para poder acogerse a determinadas ventajas tanto económicas como fiscales por parte de los compradores, los cuales a su vez deben reunir unas condiciones establecidas en cuanto a titularidad de inmuebles, ingresos familiares, etc.
VERIFICACIÓN Comprobación que se hace en el Registro de la Propiedad para determinar si una finca está libre de cargas o no.
 

 

 


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